La loi de finance 2026 a instauré un nouveau statut pour les investisseurs immobiliers.
Eris Patrimoine — SBP 2026
Qu'est-ce que le Statut du Bailleur Privé ?
Le SBP est né d'une volonté d'unifier la fiscalité de la location nue et de la location meublée. Jusqu'ici, le loueur en meublé (LMNP) était largement favorisé par rapport au loueur de nu. Le SBP met fin à cette distorsion en permettant à tous les bailleurs d'amortir leur bien immobilier, peu importe le mode de location.
Le principe de l'amortissement
L'amortissement est la faculté de déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie de la valeur du prix d'achat du bien (hors terrain), correspondant à son usure théorique. C'est une charge « fictive » (pas d'argent qui sort de votre poche) mais très puissante fiscalement.
Grand comparatif fiscal 2026 : quel dispositif choisir ?
| Critère | Déficit Foncier | LMNP | SBP 2026 |
|---|---|---|---|
| Amortissement | Non | Oui (plafonné à 2 % en 2026) | 3,5 % à 5,5 % (selon conditions) |
| Abattement forfaitaire | 30 % (Micro foncier) | 50 ou 30 % (selon revenus) | 50 % (jusqu'à 15 000 € de loyers) |
| Plafond des loyers | Non | Non | Oui (−15 % à −45 %) |
| Engagement de location | Non | Non | Minimum 9 ans |
| Plus-value revente | Régime des particuliers | Régime des particuliers | Régime des particuliers |
| Travaux | Déductibles | Déductibles / Amortissables | Déductibles / Amortissables |
| Imputation revenu global | Limité à 10 700 € (reportable) | Non (revenus BIC uniquement) | Limité à 10 700 € (reportable) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % (nouveau taux 2026) | 17,2 % |
Les grands avantages du SBP 2026
L'amortissement fiscal
Déduction d'une partie de votre achat (hors terrain) à hauteur de 3,5 % jusqu'à 5,5 % par an de la valeur du bien, selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social). Le LMNP a vu son taux d'amortissement plafonné à 2 %.
Le « Super-Déficit » sur le revenu global
Lorsque les charges (intérêts, travaux, taxes, etc.) sont supérieures aux loyers, vous pouvez déduire jusqu'à 10 700 € sur le revenu global.
Déduction d'impôt (et non réduction)
Non soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 €, vous pouvez cumuler ce dispositif avec d'autres leviers sans être bloqué.
« Micro Foncier » boosté
L'abattement forfaitaire passe de 30 % à 50 % (dans la limite de 15 000 € de loyers). Une aubaine pour une gestion immobilière simplifiée.
Les contreparties du dispositif
Engagement de location
Le propriétaire doit prendre un engagement de location de 9 à 12 ans.
Plafonds des loyers
Les loyers doivent être, à minima, 15 % inférieurs au marché.
Dans la majorité des cas, bien que les contreparties minorent l'impact de création patrimoniale, ce dispositif reste très puissant et redonne du souffle aux investisseurs.
Étude de cas : l'impact sur votre rentabilité
Appartement T2 — Prix d'achat : 200 000 € (dont 160 000 € de bâti amortissable)
Loyer annuel marché : 9 600 € (800 € / mois) — TMI de l'investisseur : 30 %
| Indicateur | Foncier Réel | LMNP (Meublé) | SBP 2026 |
|---|---|---|---|
| Loyer annuel | 9 600 € | 11 000 € (+15 % meublé) | 8 500 € (−15 % plafonné) |
| Amortissement annuel | 0 € | 3 200 € (plafonné 2 %) | 5 600 € (3,5 % intermédiaire) |
| Autres charges | 3 000 € | 3 500 € | 3 000 € |
| Bénéfice imposable | 6 600 € | 4 300 € | ≈ 0 € (déficit) |
| Impôt (IR + PS) | 3 115 € (47,2 %) | 2 090 € (48,6 %) | 0 € |
| Rendement NET d'impôt | 3 485 € | 5 410 € | 5 500 € |
Imposition zéro grâce à l'amortissement presque 2 fois supérieur au LMNP.
Impact de la CSG : le taux a augmenté pour le LMNP à l'inverse du SBP 2026.
Impact du déficit sur le revenu imposable global.
Les conditions pour bénéficier du SBP en 2026
Dépôt de l'option : l'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus ou lors de la création de l'activité.
Engagement de location : le bien doit être loué à titre de résidence principale (nu ou meublé).
Plafonds de loyers : le SBP est soumis à des plafonds de loyers selon les zones (A, B, C) pour encourager le logement abordable, avec des contreparties fiscales accrues.
Les pièges à éviter
La quote-part du terrain : on n'amortit jamais le terrain (qui ne s'use pas). Une erreur sur cette ventilation peut entraîner un redressement fiscal.
La sortie du statut : attention au calcul de la plus-value lors de la revente. Le SBP intègre des règles spécifiques de réintégration des amortissements qu'il faut anticiper dès l'achat.
Notre avis chez Eris Patrimoine
Le Statut du Bailleur Privé est, sans conteste, l'outil le plus puissant pour se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d'épargne réduit. En « gommant » une partie de la fiscalité grâce à l'amortissement, il redonne du souffle aux investisseurs.
Spécialistes du LMNP et du Déficit Foncier, nous sommes favorables à ce dispositif qui offrira plus d'opportunités et de création de valeur patrimoniale en apportant :
À noter que ce dispositif est clairement plus efficace en zone tendue (Bordeaux, Lyon, Toulouse, etc.) que dans les zones secondaires. Nous nous chargeons de l'ensemble du projet, du choix du bien à la mise en location en passant par l'aide aux déclarations fiscales. L'immobilier devient simple avec Eris Patrimoine.
Neuf ou Ancien : Quel actif choisir ?
| Indicateurs clefs | Neuf | Ancien |
|---|---|---|
| Performances énergétique | Lettre A ou B | Lettre A ou B (Rénovation globale) |
| Frais de notaire | Environ 2 à 3 % du prix de vente | Environ 7 à 8 % du prix de vente |
| Entretien et travaux | Logements neufs (Garanties constructeur) | Au moins 30 % de travaux sur le prix de revient |
| Fiscalité | Amortissement + super déficit dans les deux cas | Amortissement + super déficit dans les deux cas |
| Emplacement | Secondaire | Centre-ville |
| Objectif patrimonial | Conformes aux normes environnementales en vigueur | Forte création de valeur grâce aux travaux réalisés |
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