Réduisez vos impôts en valorisant votre patrimoine immobilier
Eris Patrimoine — Déficit Foncier
C'est quoi le déficit foncier ?
Le déficit foncier survient lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxes) sont supérieures aux revenus locatifs (loyers encaissés). Contrairement à d'autres dispositifs comme la loi Pinel, le déficit foncier n'est pas une « niche fiscale » plafonnée : c'est un mécanisme de droit commun qui s'applique à la location nue.
Investir dans l'immobilier ancien nécessite souvent des travaux de rénovation. Ces dépenses peuvent devenir votre meilleur allié fiscal grâce au mécanisme du déficit foncier.
Comment ça marche ?
Imputation sur les revenus fonciers
La part des charges déductibles commence par gommer la totalité des revenus locatifs. Attention, les intérêts d'emprunt sont d'abord pris en compte car ils ne sont déductibles qu'à hauteur des loyers encaissés dans l'année.
Imputation sur le revenu global
Si le déficit (hors intérêts d'emprunt) est supérieur aux loyers, l'excédent est déductible de votre revenu global (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an.
Report de l'excédent
Si le surplus dépasse ce plafond, il est reportable pendant 10 ans dans la limite des revenus fonciers perçus.
Conclusion : La part des charges déductibles peut donc vous créer un déficit chaque année (limite 10 700 €) avec, dans le même temps, un report de déficit reportable sur 10 ans.
Les avantages du dispositif
Baisse immédiate de l'IR
Réduisez votre tranche marginale d'imposition (TMI) dès l'année des travaux.
Économie de prélèvements sociaux
En supprimant vos revenus fonciers, vous évitez les 17,2 % de CSG/CRDS.
Valorisation du bien
Vous rénovez votre patrimoine, ce qui permet de louer plus cher et de viser une plus-value à la revente.
Absence de plafonnement
Ce mécanisme n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. C'est l'un des rares dispositifs fiscaux immobiliers qui échappe à cette contrainte, offrant un levier de défiscalisation particulièrement puissant.
Les conditions à respecter
Régime réel
Vous devez être au régime réel (obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € ou sur option en dessous).
Location nue
Le bien doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation principale du locataire.
Maintien 3 ans
Vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant l'imputation du déficit sur le revenu global.
Quelles charges sont déductibles ?
Voici les principales charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers dans le cadre du déficit foncier.
Travaux : réparation, entretien, amélioration (hors agrandissement)
Frais de gestion : honoraires d'agence, syndic
Assurances : PNO (Propriétaire Non Occupant), GLI (Garantie des loyers impayés)
Taxes : taxe foncière
Frais financiers : intérêts d'emprunt et frais de dossier
À qui s'adresse le dispositif ?
Réduire sa fiscalité
Contribuables fortement imposés souhaitant diminuer leur IR de manière significative.
Patrimoine immobilier ancien
Propriétaires de biens anciens nécessitant des travaux de rénovation importants.
Vision long terme
Investisseurs cherchant à bâtir un patrimoine solide tout en optimisant leur fiscalité.
Notre vision chez Eris Patrimoine
Outil redoutable pour bâtir un patrimoine immobilier solide
Hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €
Prévision long terme de la détention immobilière
Accompagnement complet : sélection, travaux, notaire, banque, location et suivi fiscal
Le déficit foncier est un outil redoutable pour bâtir un patrimoine immobilier solide tout en minimisant la pression fiscale. Mais pour bien comprendre son attrait, il faut faire une prévision long terme de votre détention immobilière, car passé la période de DF, la fiscalité peut devenir contraignante.
C'est notre rôle de conseil en investissement de bien identifier vos objectifs patrimoniaux et de s'assurer que le dispositif en « Déficit Foncier » sera le plus pertinent dans votre situation. Nous nous occupons de l'ensemble des étapes du projet.
Simulateur Déficit Foncier
Estimez votre économie d'impôt grâce au mécanisme du déficit foncier et visualisez l'impact sur votre fiscalité.
Taxe foncière, frais de gestion, assurances PNO/GLI…
