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Eris Patrimoine — LMNP / LMP
La location meublée : c'est quoi concrètement ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet à un particulier de mettre en location un bien équipé de l'ensemble du mobilier nécessaire à la vie courante, tel que défini par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Ce statut offre un cadre fiscal particulièrement avantageux : les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, ce qui ouvre l'accès au mécanisme de l'amortissement.
Dans le cas d'un investissement en résidence de services neuve (étudiante, seniors, tourisme…), il est possible de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d'acquisition, sous réserve de la signature d'un bail commercial avec l'exploitant et du respect d'un engagement de location de 20 ans.
Les différents types de location meublée
Location meublée classique
Résidence principale du locataire, bail d'un an (ou 9 mois pour un étudiant). Le logement doit comporter l'ensemble du mobilier prévu par le Décret n° 2015-981.
Location courte durée
Locations saisonnières ou touristiques (Airbnb, Booking…). Durée inférieure à 90 jours consécutifs, avec un plafond de 120 nuits/an pour une résidence principale.
Résidence de services
Résidences étudiantes, seniors, affaires, tourisme ou EHPAD. Bail commercial signé avec un exploitant, permettant la récupération de la TVA sous conditions.
LMNP vs LMP : quelles différences ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. Voici les principales différences.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Recettes locatives | ≤ 23 000 € / an OU inférieures aux autres revenus du foyer | > 23 000 € / an ET supérieures aux autres revenus du foyer |
| Régime fiscal | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) | BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) |
| Micro-BIC (tourisme non classé) | Abattement 30 % — plafond 15 000 € | Abattement 30 % — plafond 15 000 € |
| Micro-BIC (tourisme classé) | Abattement 50 % — plafond 77 700 € | Abattement 50 % — plafond 77 700 € |
| Régime réel | Charges + amortissements déductibles | Charges + amortissements déductibles |
| Déficits | Reportables sur revenus BIC meublé uniquement (10 ans) | Imputables sur le revenu global sans limitation |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 18,6 % | Régime indépendants (cotisations sur bénéfices) |
| Récupération TVA (neuf géré) | Oui, sous conditions (résidence services neuve) | Oui, sous conditions (résidence services neuve) |
Fiscalité : Micro-BIC vs Régime réel
Le Micro-BIC
Régime simplifié
- • Tourisme non classé : abattement de 30 % — plafond 15 000 €
- • Tourisme classé : abattement de 50 % — plafond 77 700 €
- • Prélèvements sociaux de 18,6 %
- • Aucune déduction de charges réelles ni d'amortissement
- • Adapté aux petits revenus locatifs avec peu de charges
Le Régime réel
Régime optimisé
- • Obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes, ou sur option
- • Déduction de toutes les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion…
- • Amortissement du bien, des travaux et du mobilier : le cœur de l'avantage fiscal
- • Possibilité de créer un déficit BIC reportable sur 10 ans
- • Recommandé dès que les charges et l'amortissement dépassent 50 % des recettes
L'amortissement : le cœur du dispositif
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, des travaux et du mobilier de vos revenus locatifs. Ce mécanisme permet de réduire — voire annuler — la base imposable, sans sortie de trésorerie.
Le bien immobilier
Amortissement du bâti (hors terrain, non amortissable). Part terrain estimée à 15-20 % du prix.
Les travaux
Selon leur nature : revêtements de sol, peinture, électricité, plomberie, toiture…
Le mobilier
Tout mobilier d'une valeur unitaire supérieure à 600 € HT : cuisine équipée, literie, électroménager…
Les avantages de la location meublée
Loyers généralement 10 à 15 % plus élevés que la location nue
Location plus rapide, souvent sur des durées plus courtes
Fiscalité optimisée grâce au mécanisme de l'amortissement
Souplesse de gestion (bail plus court, flexibilité du loyer)
Forte demande locative dans les zones tendues et touristiques
Meilleure rentabilité globale et potentiel de revente à terme
Notre vision chez Eris Patrimoine
La location meublée s'adresse aux investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires tout en optimisant leur fiscalité, avec un cadre juridique stable et éprouvé. Chez Eris Patrimoine, nous veillons avant tout à l'adéquation du projet avec vos objectifs patrimoniaux.
Notre équipe identifie un projet qui répond en tout point à un cahier des charges spécifique : emplacement stratégique, potentiel locatif avéré, qualité des prestations, solidité de la copropriété et conformité aux normes réglementaires en vigueur.
Nous vous accompagnons de manière complète — de l'analyse de votre situation fiscale à la sélection du bien, en passant par le montage juridique, le financement et le suivi de la mise en location — pour que votre investissement en location meublée soit une réussite durable.
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