Le déficit foncier, comment ça marche ?
Les propriétaires d’un bien immobilier mis en location perçoivent des revenus locatifs (Les loyers). Pour l’imposition de ces revenus, le propriétaire choisit soit le régime du micro-foncier soit le régime réel.
Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.
Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Voici les différences entre les 2 régimes d’imposition :
– le régime réel : il permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
– le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
Si vous êtes au régime réel et que les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des revenus locatifs encaissés au cours d’une année, un déficit foncier se dégage.
Il existe 3 catégories de charges déductibles :
1 – Les Charges d’exploitation : Taxe Foncière, charges de copropriété, primes d’assurance, etc
2 – Les charges financières : Intérêts d’emprunt, Assurance Décès Invalidité, etc
3 – Les charges liées aux travaux : Frais de réparation et entretien du bien immobilier.
Comment cela fonctionne ?
Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier.
Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
– durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus (Travaux et autres charges)
– durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers (Intérêts d’emprunts)
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.
En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite etc.)
Monsieur X achète un bien 200.000 euros en Mars 2020, année pendant laquelle il réalise la rénovation totale du bien pour un montant de 50.000 euros. Le bien est loué au 01/10/2020 pour un loyer brut de 1000 euro / mois.
Ses loyers brut encaissés sont de 3000 euros (Desquels il faut retrancher les frais financiers : Intérêt d’emprunt et Assurance Décès Invalidité (Dans la limite des loyers perçus), et autres charges : (Charges de copropriété, travaux, etc).
| Revenus fonciers perçus | +3000 |
| Intérêt d’emprunt | -3800 |
| Travaux | -50000 |
| Autres charges | -3100 |
Les intérêts d’emprunt étant supérieurs aux loyers, seule la partie couvrant les loyers bruts participera au déficit foncier. Les 800 euros restants seront imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Après déduction des travaux, le montant déduit est de 53100 euros. En 2021 sur les revenus 2020, le déficit foncier retenu sera plafonné à 10.700 euros et les 42.400 euros restants reportés sur les revenus 2021 (Reportable sur les 6 années suivantes)
Monsieur X est assujetti à la tranche de 30 %, le déficit foncier lui permet donc de réduire son imposition de 3210 euros (Hors CSG-CRDS) en 2020.
Pourquoi passer par le cabinet ERIS PATRIMOINE pour piloter votre projet DEFICIT FONCIER ?
Notre cabinet est expert des projets ‘DEFICIT FONCIER’ sur-mesure pour le compte de ses clients. L’objectif est de répondre aux problématiques patrimoniales et fiscales de chacun d’eux.
L’intérêt est double car il permet à la fois de s’assurer de réaliser un projet ‘Au juste prix’ et de se constituer un patrimoine qualitatif et sécurisé dans le temps. Au préalable, nous réalisons une étude patrimoniale et fiscale du client et déterminons, en fonction des objectifs de chacun, la meilleure solution d’investissement. A partir de là, voici les étapes clefs du projet :
1. Explication du projet ‘Déficit foncier’ au client : Pourquoi cette forme d’investissement plutôt qu’une autre, en quoi elle répond à vos objectifs, quels sont les résultats économiques et fiscaux, etc .
2. Sélection d’un bien ‘ANCIEN’ soit sur nos mandats propres soit au travers de nos partenariats Agence, dont les critères de sélection répondent aux cahiers des charges ERIS Patrimoine (Emplacement, cohérence du prix, potentiel locatif, etc)
3. Validation client et accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique, en passant par le choix du notaire, la maitrise du financement aux meilleures conditions, etc.
4. Estimation de l’enveloppe travaux nécessaire et validation du devis Maitrise d’œuvre par le client.
5. Démarrage des travaux dès la signature notaire, dont la durée aura été au préalablement établie entre l’acquéreur et le Maitre d’œuvre.
6. Suivi des travaux (Incluant une réunion hebdomadaire) et PV de réception du bien à la fin des travaux.
7. Possibilité d’intervention de notre décorateur intérieur pour se différencier des autres biens à la location (Décoration, agencement, etc)
8. Mise en relation avec un gestionnaire locatif et validation du contrat de gestion.
9. Aide à la déclaration d’impôt pendant 3 ans.
L’ensemble de ces étapes sont validées en amont avec le client, et formalisées au travers d’un contrat ‘ d’assistance à la maitrise d’ouvrage’ dont les 2 parties sont cosignataires.
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L’Equipe ERIS Patrimoine