Qu’est ce qu’une SCPI :
Une SCPI (société civile de placement immobilier) se définit, d’après l’article L214-50 du code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. LA SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (Trimestrielle ou mensuelle). Plus de 30 milliards d’euros sont aujourd’hui capitalisés sur 160 SCPI.
La SCPI est un support d’investissement immobilier de long terme, dont la durée d’investissement préconisée par l’AMF est de 8 ans.
L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est l’organe régulateur du marché des SCPI. L’AMF impose un contrôle strict pour les SCPI, qui repose sur plusieurs 4 piliers :
Un agrément pour l’ouverture d’une SCPI.
Chiffrage de la valeur vénale de l’immeuble par un expert immobilier agrée.
Publication du rapport annuel qui détaille les principaux évènements connus par la SCPI durant le dernier exercice et présente les stratégies d’investissement pour les années suivantes. Le rapport annuel reprend également les mesures votées par l’assemblée générale, les résultats financiers et les analyses du conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes (CAC).
Publication du rapport trimestriel qui souligne et présente la capitalisation, le taux de distribution du trimestre, le nombre d’associés supplémentaires et les dernières acquisitions.
2- Les avantages de la SCPI :
Les investisseurs achètent des parts de la SCPI. Ils deviennent donc associés et, par la même, propriétaire d’un pourcentage de chaque bâtiment qui compose la SCPI. Une attestation de propriété de parts est d’ailleurs délivrée par les sociétés de gestion et il donne le droit à la perception trimestrielle des revenus fonciers (Ou dividendes) au prorata des parts détenues.
Pas de contraintes de gestion : C’est directement la maison de gestion agrée par l’AMF qui prend en charge la responsabilité de la gestion de la SCPI. La société de gestion détermine et met en place une stratégie d’investissement, sélectionne (achats et cessions) les actifs immobiliers, assure l’entretien du parc immobilier, recherche les locataires, assure le versement des loyers et la gestion fiscale de la SCPI.
Mutualisation des risques. En effet, à titre d’exemple, si un locataire a des soucis pour maintenir le paiement régulier de ses loyers, la défaillance de ce dernier sera recouverte par les dizaines (voire centaines) d’autres locataires. En général, sur les meilleures SCPI, la proportion du locataire le plus important ne dépasse pas les 5 %. La diversification est souhaitable et permet d’encore de diminuer son risque.
Diversification du patrimoine. Investissement dans les secteurs spécifiques: Bureaux, commerces, entrepôts, maisons de retraites, crèches, secteur de la santé, résidences étudiantes, complexe hôteliers ou encore terrain de camping, etc. Les SCPI visent à consolider leurs rendements en profitant des opportunités d’investissement AUSSI dans les pays de l’UE et Hors-UE assurant de meilleurs rendements et une diversification par les cycles de marché.
Flexibilité. Un investissement en SCPI offre une grande flexibilité car l’investisseur peut quantifier le nombre de parts qu’il souhaite acquérir (En fonction du montant minimum des parts imposé par chaque société de gestion) et le nombre de parts qu’il souhaite revendre à moyen ou long terme (Recommandation AMF d’une détention de 8 ans minimum). Le cadre de détention est le régime commun et l’acquéreur est libre de revendre quand il le souhaite.
3-Les différents type de SCPI :
SCPI DE RENDEMENT :
Une SCPI est définie au sein de l’article L214-50 du code monétaire et financier en tant que support financier d’investissement ayant pour mission unique l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier.
La SCPI investit et devient propriétaire d’un grand nombre d’actifs immobilier qui est exclusivement professionnel concernant la SCPI de rendement.
Une SCPI acquiert donc un immeuble, le met en location et s’occupe également de sa gestion. Toutefois, afin d’éviter la spéculation immobilière, les SCPI ont pour but de garder en « portefeuille » chaque bien immobilier au minimum 6 ans.
La gestion est entièrement assurée par la SCPI : de l’acquisition, à la gestion administrative et comptable des biens. L’investisseur (aussi appelé associé) perçoit des revenus trimestriels (ou mensuel maintenant sur une seule SCPI) qui sont nets de charges.
L’investisseur mise donc sur une stratégie précise d’investissement en fonction de ses convictions et des conseils donnés par son conseiller
Dans un souci de transparence, les SCPI ont l’obligation d’éditer et de publier un bulletin trimestriel et annuel à leurs associés.
Ces derniers doivent être dans la capacité de juger de la bonne gestion du parc et de vérifier la stratégie d’investissement. Ainsi les investisseurs connaissent en temps réel les dernières acquisitions, les dernières transactions, le rendement, le taux d’occupation du parc immobilier,
SCPI FISCALES :
Les SCPI fiscales ont pour but d’octroyer une réduction d’impôts et investies en résidence d’habitation. Les SCPI fiscales vont permettre aux investisseurs de profiter d’un avantage au niveau de leur fiscalité. Elles réalisent leurs investissements dans le l’immobilier classique d’habitation neuf ou ancien.
Les SCPI Pinel vont acquérir des biens immobiliers neufs. La société de gestion s’occupe de tout de l’achat à la revente des biens. L’avantage fiscal pour l’investisseur est une réduction d’impôt de 18% du montant investi calculé par rapport au montant total investi et étalé sur 9 ans. Afin de conserver cet avantage, l’investisseur devra garder ses parts durant cette période de 9 ans. Dans le cas contraire, une perte de la réduction d’impôt est engagée. La sortie va se faire au bout de 10 à 15 ans de détention lorsque la société de gestion décide de revendre les biens immobiliers. Le capital est alors récupéré. Durant la détention un revenu entre 2 et 4% est encaissé par le propriétaire des parts.
Les SCPI Malraux vont acquérir des biens immobiliers de caractère en centre-ville en très mauvais états à rénover complètement. L’avantage fiscal est de 18% du montant investi calculé sur le capital investi à la souscription. La durée de détention est de 15 ans. C’est également la société de gestion qui s’occupe d’acheter, de rénover et de revendre les biens. Cet avantage fiscal est dit «one shot» c’est-à-dire que l’investisseur en bénéficie en totalité la première année ou les deux premières années de son investissement contrairement à la SCPI Pinel.
Les SCPI Déficit Foncier suivent à peu près la même logique que les SCPI Malraux. Les travaux générés par la rénovation des bâtiments vont pouvoir passer en partie déficit foncier pour l’investisseur. L’avantage de ce dispositif est l’absence de plafonnement au niveau des niches fiscales tant que la limite de 10 700 € par foyer fiscal est respectée. L’avantage fiscal va de la SCPI déficit foncier s’étaler sur deux ans. Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée et plus l’investisseur a déjà des revenus fonciers, plus l’investissement est rentable.
4- Typologie des SCPI :
On peut également différencier les SCPI sur leurs typologies d’actifs :
Les SCPI de bureaux sont les SCPI les plus représentées et les plus rentables. L’immobilier d’entreprise constitue au moins 70 % de leur actif immobilier total. Les locataires de ces immeubles de bureaux peuvent être des grandes multinationales, des grandes entreprises françaises, l’État ou plus rarement des PME.
Les SCPI de commerces sont composées d’actifs « murs de boutiques ». Généralement ce sont des boutiques de détail situées en rez-de-chaussée de grandes métropoles. Les locataires peuvent être des banques, des magasins de prêt-à-porter, des supermarchés, des magasins de services, etc.
Les SCPI spécialisées se concentrent sur des secteurs et des actifs immobiliers précis : santé, éducation, marché sénior, hôtel, etc.
Les SCPI diversifiées. Elles sont composées à la fois de bureaux, de commerces, de locaux, etc et peuvent être à capital variable ou fixe. Dans le premier cas, la souscription des parts est possible à tout moment, au prix fixé par la société de gestion. De nouvelles parts sont émises lorsque la demande de souscription excède l’offre de parts existantes, dans la limite du capital maximal statutaire fixé par les associés. Le prix d’une SCPI à capital variable est déterminé par la société de gestion à plus ou moins 10 % de sa valeur de reconstitution. C’est la somme que devraient apporter les associés de la SCPI pour la reconstituer à l’identique (valeur des immeubles majorée des frais: droits, frais d’acquisition…). À noter: les frais d’entrée s’élèvent, en moyenne, entre 8 et 11 %.
Vous pouvez acheter des parts de SCPI à capital fixe, au moment de sa création. Sinon, vous devrez attendre une augmentation de capital, c’est-à-dire l’émission de nouvelles parts dans des conditions fixées par la société de gestion (montant, durée…). Si la SCPI ne procède pas à une augmentation de capital, il vous faudra aller sur son marché secondaire. C’est le lieu d’échange de parts existantes ; le prix étant déterminé en fonction de l’offre et de la demande. Sur certaines SCPI à capital fixe, la disponibilité des parts est parfois réduite. L’achat de parts sur le marché secondaire donne lieu à la perception de droits d’enregistrement.
5- Fiscalité des SCPI :
Les loyers délivrés par les SCPI sont des revenus fonciers. A ce titre, ils sont imposables à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux.
Les tranches marginales d’imposition 2020 d’impôt sur le revenu sont les suivantes:
de 0 à 9 700 € => 0%
de 9 700 € à 26 791 € => 11%
de 26 791 € à 71 826 € => 30%
de 71 826 € à 152 108 € => 41%
de 152 108 € et au-delà => 45%
En outre les investisseurs ont la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si l’opération se réalise via le crédit immobilier pour réduire la base imposable Lors d’un crédit immobilier, l’investisseur va rembourser une partie de capital et une partie d’intérêts d’emprunts. Au début d’un crédit immobilier, l’investisseur rembourse beaucoup d’intérêts d’emprunts et très peu de capital et cela va s’inverser progressivement au fil du temps. C’est la partie intérêts d’emprunt que l’investisseur va pouvoir déduire fiscalement durant toute la durée du crédit et à hauteur de 100%.
La déduction d’un possible déficit foncier est également autorisée dans la limite de 10 700 € par an.
L’investisseur peut aussi opter pour le régime micro-foncier s’il possède déjà un bien immobilier locatif et qu’il ne perçoit pas plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Cela permet de bénéficier d’un abattement de 30%. Dans le cas du micro-foncier il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunts.
Il faut aussi préciser qu’il y a une imposition sur la plus-value immobilière lors de la sortie, mais celle-ci est en général gommée par le prélèvement des frais de souscription. Le régime de la plus-value immobilière pris en compte est celui au moment de la revente des parts.
6- Les modes d’investissements en SCPI :
Ces dernières répondent à des objectifs différents :
• Au comptant, on achète des parts, et l’on perçoit des revenus complémentaires. Les versements sont trimestriels (Ou mensuel)
• Via le crédit immobilier. C’est la solution qui offre le meilleur rendement. En effet les taux d’intérêt sont historiquement faibles (Emprunt possible sur 20 maximum) et l’on peut déduire du bénéfice généré les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité et frais financiers.
• Via un contrat d’assurance-vie. Cette solution permet, pour les personnes ayant une tranche d’imposition élevée, d’optimiser la fiscalité. En effet les loyers restent dans l’enveloppe de l’assurance vie et ne sont pas fiscalisés. Ils servent à racheter de manière automatique des parts du support, cela a donc un effet « boule de neige ». Au fur et à mesure du temps on devient automatiquement plus rentable puisqu’on a de plus en plus de parts en portefeuille.
• Via le démembrement temporaire. Essentiellement destiné pour les personnes imposables à l’ISF ou les personnes souhaitant avoir un revenu complémentaire dans quelques années. C’est une solution qui trouve de plus en plus d’investisseurs, car les quote parts offertes au nu-propriétaire sont de plus en plus intéressantes.
7- Les critères de sélection d’une SCPI :
Pour faire le choix parmi les 162 SCPI du marché, quelques critères principaux sont à prendre en compte.
Premièrement il faut regarder le rendement octroyé et sa stabilité dans le temps. Il faut comparer ce dernier par rapport à la moyenne du marché et vérifier qu’il est stable dans le temps.
Il faut ensuite regarder le prestige de la maison de gestion et son actionnariat. En effet, empiriquement on constate que les SCPI gérées par une société de gestion indépendante superforme les SCPI bancaires.
La capitalisation : En effet une SCPI proposant une capitalisation de plus de 1 milliard d’euros offrira une meilleure mutualisation des risques qu’une SCPI de quelques dizaines de millions d’euros de capitalisation. Attention, les très grosses SCPI risquent d’avoir une probabilité d’augmentation du prix de la part assez faible.
Le taux d’occupation du parc immobilier est également à scruter. Logiquement un parc immobilier inoccupé de moitié offrira de moins bonnes garanties qu’une SCPI avec 95 % de taux d’occupation.
Le niveau des réserves (RAN) doit également être vérifié. Cela correspond au fonds de trésorerie de la SCPI si celle-ci doit faire face à un départ imprévu de locataire ou une faillite de celui-ci. Attention un niveau trop élevé de réserves pénalisera le rendement : c’est de l’argent qui n’est pas investi donc qui ne rapporte pas (ou très peu).
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